11月15日上午，市政府新闻办组织召开政策例行吹风会，介绍《关于进一步加强和规范住宅小区前期物业管理的意见》相关情况，并回答记者朋友提问。
主持人：市委宣传部新闻二科科长 解晓龙
各位记者朋友：
大家好！欢迎参加市政府政策例行吹风会。
为进一步推动解决群众反映强烈的前期物业企业选聘不规范、更换难、退出难的问题，加强和规范前期物业管理，助力“心安城市”建设，市住房城乡建设局制定出台了《关于进一步加强和规范住宅小区前期物业管理的意见》，已于11月1日起正式执行。今天，我们特别邀请到：市住房和城乡建设局党组书记、局长朱臣先生，市住房保障和房产服务中心支部书记刘春杰先生，市住房保障和房产服务中心支部委员、副主任许可先生，共同向大家介绍《意见》相关情况，并回答记者朋友提问。
发布人：朱臣
随着经济社会的发展，物业管理已经由单纯的项目管理转变成对人和物所遵守各类公共秩序的综合性社会治理，涵盖物业服务、业主自治、社区治理、行业监管等各方面，成为基层社会治理的“最后一公里”。近年来，我市深入推进“渤海红色物业”建设，以坚持党建统领、凝聚多方合力、共建共享共治为方向，不断提升物业管理规范化、制度化水平，物业管理加快融入基层社会治理，逐步化解物业行业乱象丛生、管理无章的痛点堵点问题，解决群众反映强烈的物业服务管理难题，取得了一定成效。
今年以来，市住建局立足完善提升“渤海红色物业”建设，突出“大开放、大改革、大发展”工作主线，针对前期物业企业选聘不规范、更换难、退出难等问题，将加强和规范前期物业管理作为全局破冰攻坚重点任务，制定印发《关于进一步加强和规范住宅小区前期物业管理的意见》（滨建房字〔2024〕18号），推动解决前期物业管理难题，切实保障各方合法权益。下面，我从三个方面，向大家介绍《意见》相关情况。
一、《意见》制定的背景
目前全市共有2024个住宅小区，实施专业化物业服务的小区1871个，成立业主委员会的小区1563个，全市未成立业主委员会的小区处于前期物业管理阶段，即在业主、业主大会选聘物业服务人之前，由建设单位选聘物业服务人实施的物业服务管理阶段，同时一些已成立业主委员会的小区也在延续前期物业管理。由于前期物业企业选聘不规范、更换难、退出难等问题造成的矛盾纠纷在物业领域矛盾纠纷中占有一定比例，对此群众反响强烈，社会各方关注。
二、《意见》制定的过程
针对以上问题，今年以来，市住建局党组把加强和规范住宅小区前期物业管理作为一项重大改革任务，安排专人，从4月份开始着手起草《关于进一步加强和规范住宅小区前期物业管理的意见》。鉴于省内甚至全国尚无成熟的相关制度和经验作法可供借鉴，按照“依法有法办、有法依法办”的理念，围绕文件起草，确定了“集思广益、符合实际、依法按规、大胆创新”的工作思路，反复研究、论证、修改，十四易其稿，最大限度确保《意见》的合法性、公平性、可操作性。一是广泛征求意见。采取实地调研、座谈、面对面协商交流等方式征求市直有关部门、县（市、区）主管部门、街道办事处、建设单位、物业企业等相关各方意见，7月11日-7月31日面向社会公开征求意见，将符合滨州实际的好的意见建议、基层及群众的智慧吸纳到文件中来。二是严格依法按规。文件中关于前期物业招投标、业主表决比例等关键事项，遵循民法典、招标投标法、物业管理条例等法律法规，坚决不突破法律红线底线，同时，针对法律法规没有明确规定的事项，在多次咨询法律专家确保不违法、不侵害各方合法权益的前提下实施创新，比如前期物业服务合同期限不超过五年，招投标确定前期物业服务人可参照房屋建筑和市政工程招投标实行评定分离，业主表决可由社区或小区物业管理委员会或业主代表组织等等。三是完善配套措施。5月17日印发《滨州市物业服务行业专家库管理办法（试行）》，7月24日公布首届92名专家名单。同时，上线前期物业招投标专家抽取和外呼平台，发布滨州市前期物业服务合同范本，组织各县（市、区）主管部门和行业专家开展了专题培训。经过几个月的不懈努力，8月29日，市住建局党组会研究通过《意见》，9月5日向社会公开发布，自2024年11月1日起执行。
三、《意见》的主要内容
《意见》共十五条。第一条明确前期物业管理概念和县（市、区）物业主管部门及街道（乡镇）前期物业管理职责。二至七条对建设单位选聘前期物业服务人作出规定。八至十一条对前期物业服务合同备案、签订以及承接查验等作出规定。十二至十五条对前期物业服务合同履行期间或届满前前期物业服务人的更换和退出等作出规定。
《意见》出台后，我们将抓好《意见》的落实落地。一是加大对《意见》的宣贯力度，提高从业人员、社会各界对《意见》的认知、了解、掌握程度；二是加强对县（市、区）在文件执行过程中的指导，听取意见建议，及时解决存在的问题。
现场答记者问环节
新黄河记者：社会各界都比较关注前期物业服务人的选聘和确定，请问《意见》对建设单位选聘前期物业服务人都做了哪些主要规定？
发布人：朱臣
《意见》坚持问题导向，依据有关法律法规，结合实际做出制度性设计，最大限度规范前期物业服务人的选聘。
一是建设单位应通过招标方式选聘前期物业服务人。投标人少于3个或者建筑面积小于3万平方米(不含3万平方米)的，经项目所在地县(市、区)物业主管部门批准，可采用协议方式选聘前期物业服务人。建设单位未通过招标方式选聘前期物业服务人或未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务人的，由项目所在地县(市、区)物业主管部门依据《物业管理条例》第56条等法律法规规定处理。
二是与建设单位存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标。单位负责人为同一人或者存在控股、关联关系、人格混同、管理关系的不同单位，不得参加同一标段投标或者未划分标段的同一招标项目投标。
三是招标采取公开招标和邀请招标方式。将公开招标作为选定前期物业服务人的主要方式。项目具有特殊性、只能从有限范围或者特定的物业服务人中招标的方可采取邀请招标方式。
四是分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业服务区域。对一个物业服务区域，作为招标人的建设单位应统一，按总体规划面积一次性招标。建设单位约定的物业服务区域应当与实际交付使用的物业服务区域相一致。
五是评标委员会由建设单位代表和物业服务行业专家组成，成员为5人以上单数，其中建设单位代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。建设单位代表以外的专家，由建设单位在县(市、区)物业主管部门的监督下，从市物业服务行业专家库采取随机抽取的方式确定。与建设单位有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
六是鼓励建设单位参照房屋建筑和市政工程招标投标，根据项目实际，自主确定是否使用评定分离方式确定中标人。
七是建设单位在招标前、中标后都要将有关资料报所在县（市、区）物业主管部门备案，接受监督管理。
山东广播电视台记者：前期物业管理中，前期物业服务合同是重要内容之一。请问《意见》对前期物业服务合同的签订和履行做了哪些规定？
发布人：刘春杰
一是建设单位和前期物业服务人应当自中标通知书发出之日起30日内，订立书面前期物业服务合同;建设单位和前期物业服务人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。前期物业服务合同期限由建设单位和前期物业服务人约定，最长不超过五年。
二是前期物业服务人应当按照合同约定履行权利与义务。不得向他人整体转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让，也不得将全部物业服务一并委托给他人。前期物业服务人按照合同约定或经建设单位同意，可以将中标项目的部分专项服务业务委托专业性服务企业实施。受托方应当具备相应的资格条件，并不得转委托。
三是建设单位在申领商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照《滨州市住宅物业管理条例》第22条有关规定，将与前期物业服务人签订的前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务区域内的物业服务用房面积、位置及配套建筑和设施设备相关清单等资料报项目所在地县(市、区)物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为房屋买卖合同约定的内容。县(市、区)物业主管部门将上述相关备案资料推送至街道(乡镇)和有关部门，实现信息共享。
四是物业项目承接和查验严格按照《山东省物业管理条例》第19条、《滨州市住宅物业管理条例》第26条、《滨州市物业承接查验实施细则》规定执行，并接受县（市、区）物业主管部门、街道（乡镇）的监督，发现存在质量问题的，建设单位应当及时整改。
为推动《意见》更好落实落地，经调研论证、起草、公开征求意见、合法性审查等环节，市住建局、市市场监管局联合印发了《滨州市前期物业服务合同（范本）》，将《意见》中对前期物业服务期限、各种情形下前期物业企业更换、退出程序等规定纳入其中，全面契合《意见》内容要求，目前已于11月1日正式启用，有助于进一步维护合同双方合法权益。
滨州日报记者：业主普遍关心的前期物业企业的更换、退出问题，请问《意见》对此做了哪些规定？
发布人：许可
我们在《意见》中，对业主想更换前期物业服务人怎么办、业主未依法选聘新的物业服务人怎么办、前期物业服务人不再提供服务怎么办、建设单位拟解聘前期物业服务人怎么办等都做出了规定，方方面面的情况都考虑到，既确保合法性、可操作性，也最大限度维护各方合法权益。
一是前期物业服务合同履行期间或届满前，街道(乡镇)、社区或小区物业管理委员会、县(市、区)物业主管部门经过收集社情民意、分析研判，认为确有必要的，要组织、引导未成立业主大会的住宅小区业主依法决定是否解聘前期物业服务人。由社区或小区物业管理委员会或业主代表组织召开业主大会，组织业主通过线上、现场、入户相结合的方式，表决是否解聘前期物业服务人。经表决同意解聘前期物业服务人的，业主授权社区或小区物业管理委会或业主代表通过公开招标或业主认可的其他方式选聘新的物业服务人，并由社区或全体业主与新的物业服务人签订物业服务合同。新物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。新物业服务合同生效之前或新的物业服务人接管之前，前期物业服务人应按合同约定继续提供服务。经表决同意解聘前期物业服务人的业主未达到规定比例的，前期物业服务人继续提供服务，但街道(乡镇)或小区物业管理委员会应责令前期物业服务人限期整改存在的问题，并将整改情况向街道(乡镇)、县(市、区)物业主管部门报告。
二是前期物业服务合同期限届满，业主未依法选聘新的物业服务人，前期物业服务人继续提供物业服务的，前期物业服务合同继续有效，服务期限为不定期，当事人可随时解除合同，但是应当提前60日书面通知对方。
三是前期物业服务合同履行期间或届满前，尚未成立业主大会，前期物业服务人决定不再提供服务的，应当提前90日通知建设单位、业主、街道(乡镇)、县(市、区)物业主管部门，由社区或小区物业管理委员会或业主代表组织业主参照本意见第12条通过公开招标或业主认可的其他方式选聘新的物业服务人。决定不再提供服务的前期物业服务人，要将服务期限内的履职情况报街道(乡镇)、县(市、区)物业主管部门作为评价其有关工作的依据。
四是前期物业服务合同履行期间或届满前，尚未成立业主大会，建设单位拟解聘前期物业服务人的，应当向社区或小区物业管理委员会提出申请，经同意后，由社区或小区物业管理委会或业主代表组织业主就解聘前期物业服务人依法进行表决。经表决解聘前期物业服务人的，建设单位要在街道(乡镇)、小区物业管理委员会、县(市、区)物业主管部门的指导、监督下，按照招投标有关法律法规规定和本意见关于前期物业招投标要求，通过公开招投标方式选聘新的前期物业服务人。经表决不更换前期物业服务人的，按本意见第12条第4项、第13条执行。
